Bau- & Architektenrecht

Sie sind Bauherr und beabsichtigen, eine Bauleistung in Auftrag zu geben oder ein Bauvorhaben zu verwirklichen? Oder Sie sind Unternehmer und wollen einen solchen Auftrag annehmen? Sie wissen nicht oder sind sich unsicher, auf was Sie beim Abschluss eines Bauvertrages rechtlich achten müssen? Sie wollen vertragliche Pflichten durch individuelle Vertragsbedingungen regeln? Bei Unklarheiten und Fragen sollten Sie frühzeitig einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Ein auf das Baurecht spezialisierter Anwalt kann bereits in der Planungsphase des Bauvorhabens Probleme rechtzeitig erkennen und rechtlich beurteilen, welche Maßnahmen zu ergreifen sind.

Bauverträge sind Teil des privaten Baurechts. Sie regeln die Beziehungen zwischen den Bauvertragsparteien, dem Auftragnehmer und dem Auftraggeber. Regelungsgegenstand ist die Bauleistung. Bauverträge des Privatrechts unterliegen, abgesehen von Grundstücksverkäufen, bspw. im Zusammenhang mit einem Bauträgervertrag, keiner Formvorschrift. Verträge können folglich auch mündlich wirksam geschlossen werden. In der Praxis ist dies jedoch wegen der Notwendigkeit, komplexe Fragen im Bauvertrag zu regeln und auch aus Beweisgründen nicht empfehlenswert.

Sofern keine individualvertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, ist der Bauvertrag als Werkvertrag zu qualifizieren. Der Werkvertrag ist in den §§ 631 ff. BGB geregelt. Die Hauptpflichten des Unternehmers (Auftragnehmers) bestehen in der Herstellung des versprochenen Werkes, des Bauvorhabens. Der Besteller (Auftraggeber) ist dem gegenüber zur Zahlung der vereinbarten Vergütung für die Errichtung des Bauwerkes verpflichtet.

Das Bauwerk muss darüber hinaus mangelfrei sein. Bei der Vergütung unterscheidet man zwischen dem Einheitspreis, Pauschalpreis und der Vereinbarung eines Stundenlohns.

Häufig werden individuelle vertragliche Bedingungen zusätzlich zu den bestehenden werkvertraglichen Bestimmungen des BGB in den Bauvertrag aufgenommen. Dies ist erforderlich, da das Baurecht Besonderheiten aufweist, die durch die allgemeinen Werkvertragsregelungen nicht ausreichend abgebildet werden können. Als Lösung kommt die Aufnahme allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Bauvertrag in Betracht. Dies kann beispielsweise die VOB/B – Vergabe- und Vertragsordnung Teil B – sein.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wolfgang Baur in Mainz und Langen berät und vertritt Bauherren, Unternehmer und Handwerker bei der außergerichtlichen Interessenvertretung sowie im gerichtlichen Verfahren mit Themenschwerpunkt privates Baurecht, insbesondere zu Bauverträgen.

Weicht die tatsächliche Beschaffenheit des hergestellten Bauwerks von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit ab, so liegt ein Mangel vor. Welche Rechte und Ansprüche dem Bauherren im Fall eines mangelhaft errichteten Bauwerkes zustehen, bestimmt sich nach dem Inhalt des Bauvertrages. Liegt ein Werkvertrag nach dem BGB vor, gelten die §§ 634 ff BGB; erfolgt der Vertragsschluss unter Einschluss der VOB/B, ergeben sich Ansprüche aus § 13 VOB/B.

Liegt ein Baumangel vor, muss der Bauherr dem Unternehmer zunächst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung geben. Er muss dem Unternehmer eine angemessene Frist setzen und ihn auffordern, die Mängel innerhalb dieser Frist zu beseitigen.

Kommt der Unternehmer dieser Aufforderung nicht nach, hat der Bauherr mehrere Möglichkeiten zur Auswahl:

• Er kann den Mangel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen und dem Unternehmer die Kosten der Ersatzvornahme in Rechnung stellen.
• Er kann auch zunächst von einer Mängelbeseitigung absehen und von dem Unternehmer die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten als Vorschuss geltend machen.
• Der Auftraggeber kann darüber hinaus Schadenersatz geltend machen. Auch kann der Bauherr unter bestimmten Voraussetzungen von dem Vertrag zurücktreten oder Wertminderung geltend machen.

Wenn dem Unternehmer die Mangelbeseitigung unzumutbar oder unmöglich ist oder diese nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand erfolgen kann, kann der Unternehmer ausnahmsweise die Mängelbeseitigung verweigern. In diesem Fall kann der Auftraggeber aber die Vergütung mindern.

Im Rahmen der Beweissicherung ist wichtig, dass der Bauherr die Mängel dokumentieren lässt, bevor er sie beseitigt. Dies geschieht zweckmäßigerweise durch ein Sachverständigengutachten, kann notfalls aber auch durch Lichtbilder oder Zeugen erfolgen.

Zentraler Einschnitt im Bauvertrag ist die Abnahme. Mit der Abnahme erklärt der Bauherr, dass der Unternehmer im Wesentlichen korrekt gearbeitet hat und dass er, der Bauherr, die Bauleistung als solche entgegennimmt.

Mit der Abnahme wird der Vergütungsanspruch des Unternehmers fällig.

Ferner kehrt sich mit der Abnahme die Beweislast um. Ab der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass der Unternehmer mangelhaft gearbeitet hat.

Mit der Abnahme beginnt auch die 5-jährige Verjährung nach dem BGB bzw. die 4-jährige Verjährung nach der VOB/B.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wolfgang Baur in Mainz und Langen berät und vertritt Bauherren, Unternehmer und Handwerker bei der außergerichtlichen Interessenvertretung sowie im gerichtlichen Verfahren mit Themenschwerpunkt privates Baurecht, insbesondere zu Mängelansprüchen.

Welchen Inhalt hat ein Architektenvertrag? Wann kommt ein solcher Vertrag zustande? Gibt es besondere Formvorschriften, die zu beachten sind, damit der Vertrag wirksam ist? Diese und weitere Fragen im Zusammenhang mit dem Architektenvertrag können Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Daniela Großmann in Mainz Langen und Stromberg sowie Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wolfgang Baur in Mainz, Langen und Stromberg umfassend beantworten.

Der Architektenvertrag kommt wie jeder andere Vertrag auch durch Angebot und Annahme zustande. Der Vertrag kann formfrei geschlossen werden, d. h. die Schriftform ist grundsätzlich nicht erforderlich, ist aber aus Beweisgründen dringend zu empfehlen.

Wie der Bauvertrag ist auch der Architektenvertrag ein Werkvertrag. Das Preisrecht regelt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, die HOAI.

Ein rechtlich fundierter Architektenvertrag sollte vorliegende Inhalte umfassen:

• Aufgaben und Pflichten des Architekten
• Vollmacht und deren Umfang
• Vergütung, Grund- und Zusatzleistungen, Nebenkosten
• Haftung
• Angaben zur Haftpflichtversicherung

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wolfgang Baur in Mainz und Langen berät und vertritt Bauherren, Unternehmer und Handwerker bei der außergerichtlichen Interessenvertretung sowie im gerichtlichen Verfahren mit Themenschwerpunkt privates Baurecht, insbesondere zu Architektenverträgen.

Sie wollen eine bauliche Anlage errichten, ändern, anders nutzen oder abreißen? Bei Ihrem Bauvorhaben handelt es sich um einen Sonderbau? Dann benötigen Sie eine Baugenehmigung, welche Ihnen entweder im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren oder im normalen Baugenehmigungsverfahren erteilt werden kann.

Die Baugenehmigung enthält die behördliche Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Gleichzeitig ist sie die Erlaubnis, das Bauvorhaben so durchführen zu können, wie beantragt und in den Bauvorlagen des Architekten oder Ingenieurs beschrieben. Die Errichtung eines Gebäudes ohne Baugenehmigung kann hohe Bußgelder und den Abriss des Gebäudes zur Folge haben. Ist innerhalb von vier Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung noch nicht mit der Bauausführung des Vorhabens begonnen worden, erlischt diese.

Auch Nutzungsänderungen oder Abbruchmaßnahmen von Gebäuden oder Gebäudeteilen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig.

Der Anwendungsbereich und die Durchführung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens ist in den Landesbauordnungen geregelt. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren ist dazu gedacht, die Genehmigungsbehörden zu entlasten und die Wartezeiten für Bauherren zu verkürzen. Um dies zu ermöglichen, werden nur bestimmte Punkte der Bauvorlage geprüft. Der Antragsteller, der Bauherr oder der ihn betreuende Architekt, hat dennoch alle üblichen Bauvorlagen einzureichen, Fertigstellungen anzuzeigen und Nachweise zu erbringen.

Wird die Baugenehmigung nicht erteilt (Ablehnungsbescheid), kann der Bauherr seine Interessen durch einen Widerspruch und, wenn dieser ebenfalls erfolglos bleibt, durch Verpflichtungsklage vor dem Verwaltungsgericht durchsetzen.

Auch ein Nachbar kann die Baugenehmigung angreifen, wenn durch die Baugenehmigung gesetzliche Bestimmungen, die auch dem Schutz des Nachbarn dienen (sog. Drittschutz), verletzt sind. Der Widerspruch und die vor dem Veraltungsgericht einzulegende Anfechtungsklage sind dann gegen den Rechtsträger der Baugenehmigungsbehörde zu richten. Der Bauherr ist beizuladen.

Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Wolfgang Baur in Mainz und Langen berät und vertritt Bauherren, Unternehmer und Handwerker bei der außergerichtlichen Interessenvertretung sowie im gerichtlichen Verfahren mit Themenschwerpunkt Baugenehmigung.

Der Bebauungsplan ist die satzungsmäßige Festlegung einer Gemeinde über die zulässigen Nutzungen einer Fläche. Der Bebauungsplan besteht in der Regel aus zeichnerischen Festsetzungen, aus textlichen Festsetzungen sowie aus der Planbegründung.

Aufgrund des Selbstverwaltungsrechts der Gemeinden liegt die Planungshoheit in den Händen der Gemeinden. Zur Steuerung ihrer städtebaulichen Entwicklung können sie daher Bebauungspläne, eben jene rechtsverbindlichen Satzungen, erlassen. Dies regelt das Baugesetzbuch und die jeweils einschlägigen Landesbauordnungen.

Bei der Erstellung eines Bebauungsplanes der Gemeinde muss diese laut Baugesetzbuch bei der Planung die öffentlichen und privaten Belange berücksichtigen, das heißt die widerstreitenden Interessen gegeneinander gerecht abwägen. Die Nichtbeachtung dieser Vorgabe kann zur teilweisen oder völligen Ungültigkeit des Bebauungsplanes führen.

Einen abschließenden Katalog über den Inhalt bzw. die Festsetzungsmöglichkeiten normiert
§ 9 BauGB (Baugesetzbuch). In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) werden die näheren Angaben zu Art, Maß und Bauweisen sowie die Zulässigkeit von Nebengebäuden geregelt.

Der Bebauungsplan muss nicht alle möglichen Regelungen enthalten; es müssen aber zumindest Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen festgesetzt sein. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, handelt es sich um einen „qualifizierten Bebauungsplan“ andernfalls um einen „einfachen Bebauungsplan“. Liegt ein Bebauungsplan nicht vor, richtet sich die Beurteilung des Bauvorhabens entweder nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder nach § 35 BauGB (Außenbereich).

Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Wolfgang Baur in Mainz und Langen berät und vertritt Bauherren, Unternehmer und Handwerker bei der außergerichtlichen Interessenvertretung sowie im gerichtlichen Verfahren mit Themenschwerpunkt Bebauungsplan.

Das Bauordnungsrecht ist Baupolizeirecht. Es regelt also die Abwehr von Gefahren, die von einem Bauvorhaben ausgehen. Auch finden sich im Bauordnungsrecht die formellen Voraussetzungen des Baugenehmigungsverfahrens.

Das Bauordnungsrecht ist in den jeweiligen Landesbauordnungen der Länder geregelt. Zu den wichtigsten Anforderungen gehören folgende Themenkomplexe:

• Die Abstandsflächen sollen eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung der Grundstücke aber auch den Brandschutz und einen gewissen Sozialabstand sicherstellen. Die Vorschriften über die Abstandsflächen sind nachbarschützend, so dass sich ein Nachbar auf die Nichteinhaltung dieser Vorschrift auch berufen und damit ein Bauvorhaben eines Bauherrn zu Fall bringen kann.
• Die Regelungen über den Brandschutz sind ebenfalls von großer Bedeutung. So fordert das Bauamt häufig das Verschließen von Fensteröffnungen in einer Brandwand, da Öffnungen in Brandwänden unzulässig sind. Hier kollidiert das öffentliche Interesse an der Einhaltung des Brandschutzes häufig mit dem Bestandsschutz des Eigentümers.
  Auch die Herstellung des ersten und zweiten Rettungsweges und deren Ausgestaltung sind von großer rechtlicher Bedeutung.
• Meinungsverschiedenheiten entstehen häufig auch bei Fragen zur Stellplatzpflicht, insbesondere zur Herstellung und Dimensionierung von Stellplätzen und Garagen.

Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Wolfgang Baur in Mainz und Langen berät und vertritt Bauherren, Unternehmer und Handwerker bei der außergerichtlichen Interessenvertretung sowie im gerichtlichen Verfahren mit Themenschwerpunkt Bauordnungsrecht.